FAQ: проверка объекта в Сочи

Квартиру, апартаменты или дом в Сочи следует проверить до внесения задатка, а не накануне сделки. Минимальный набор: выписка из ЕГРН о правах и обременениях, история переходов права, проверка продавца на банкротство и долги у приставов, документы-основания возникновения права и назначение земли под зданием. Эти шаги показывают, можно ли вообще купить объект и не отберут ли его после покупки.

Дальше описано, что проверяется, какие документы просить у продавца, сколько длится проверка и в чём чаще всего ошибаются покупатели в Сочи.

Юридическая проверка недвижимости: базовый маршрут

Начинаем мы с запроса выписки из ЕГРН. Выписка показывает собственника, а также наличие ипотеки, ареста, запрета регистрационных действий, аренды. Отдельно заказывается выписка о переходе прав: она показывает, как часто объект перепродавали и в какие сроки.

Затем проверяется продавец. Информация о банкротстве физического лица размещается в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Данные об исполнительных производствах можно найти в банке данных ФССП. Судебные дела по фамилии и адресу ищут на сайтах судов, в системе sudrf.ru. Если продавец — компания, дополнительно запрашивается выписка из ЕГРЮЛ и проверяются арбитражные дела на kad.arbitr.ru.

Последний блок — документы, на основании которых продавец получил право. Именно здесь скрыта большая часть рисков.

Когда стандартной проверки недостаточно

Объём работы растёт, если объект получен по наследству, по дарению от родственника, в результате приватизации с участием несовершеннолетних или куплен в браке. В этих случаях появляются лица, которые могут оспорить сделку: наследники, супруг, органы опеки.

Особняком стоят объекты, которые компания продала в процедуре банкротства или незадолго до её начала. Сделки должника могут оспариваться в течение нескольких лет, и покупатель рискует вернуть объект в конкурсную массу.

Когда продавец действует по доверенности, проверяют саму доверенность в реестре нотариальных действий и его связь с собственником. Доверенность, выданная давно и в другом регионе, требует особого внимания.

Пакет документов от продавца

Перед задатком попросите у продавца копии документов и сверьте их с ЕГРН.

Если продавец отказывается показать документ-основание до задатка, это серьёзный повод отложить сделку.

Сколько занимает проверка объекта

Электронную выписку из ЕГРН получают в течение одного–трёх рабочих дней. Проверка продавца по открытым реестрам занимает около одного дня. Анализ документов-оснований и истории объекта обычно укладывается в три–пять рабочих дней, если продавец передал всё сразу.

Сложные случаи, например наследство с несколькими наследниками или цепочка быстрых перепродаж, требуют запросов нотариусу и в архивы. Это добавляет одну–две недели. Закладывайте время на проверку в предварительный договор, чтобы не торопиться под давлением продавца.

Сочинские апартаменты и курортный рынок

Апартаменты в Сочи нередко числятся нежилыми помещениями в составе гостиничных комплексов. В таких помещениях нельзя прописаться, налог на имущество может исчисляться по другой ставке, а коммунальные тарифы нередко выше, чем для жилья. Для покупателя это означает другие расходы и ограничения при использовании.

Второй риск — земля. Многие здания стоят на участках с видом разрешённого использования, не допускающим жильё, либо в зонах с особыми условиями: прибрежная полоса, санитарная охрана курорта, особо охраняемые территории. Информация о зонах с особыми условиями есть на публичной кадастровой карте Росреестра и в выписке на земельный участок.

Третий риск — объекты в комплексах, где управляющая компания сдаёт помещения в аренду по договору с прежним собственником. Такой договор может продолжить действовать после покупки.

Ошибки покупателей недвижимости в Сочи

Задаток покупатель передаёт по расписке ещё до проверки. Если потом обнаружится арест или спор, вернуть деньги придётся через суд.

Проверяют только выписку на квартиру и забывают про участок. В итоге выясняется, что здание стоит на земле с назначением, не допускающим жилые помещения.

Доверяют справке риелтора без собственного запроса в ЕГРН. Сведения на дату сделки могут отличаться от тех, что были месяц назад.

Не проверяют продавца на банкротство. Сделка с гражданином, которого через полгода признают банкротом, может быть оспорена финансовым управляющим.

Порядок действий перед задатком

Для начала направьте нам адрес или кадастровый номер объекта. На основании этих данных запрашиваются выписки и проводится первичная проверка. Нередко уже на этой стадии понятно, стоит ли идти дальше.

Затем запрашиваются документы у продавца и проверяется его история. По итогам проверки вы получаете письменное заключение, где перечислены риски и даны рекомендации: какие условия внести в предварительный договор, какие документы получить до сделки, как безопасно провести расчёт.

Рассчитываться безопаснее через аккредитив или депозит нотариуса, чем наличными. Продавец получит деньги лишь после того, как будет зарегистрирован переход права.

Пришлите адрес: проверим объект.

Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта company@юридическая-компания-сочи.рф.